不動産を売るとき、最初に不動産会社と結ぶのが「媒介契約」です。
種類は専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3つ。どれを選ぶかで、売却活動の進み方や担当者の動きが変わることがあります。
ただ、名前が似ていて違いがわかりにくく、「なんとなく勧められた契約」で進めてしまう方も少なくありません。
この記事では、3種類の特徴、報告義務や契約期間のルール、選び方、注意したい落とし穴を、初めて売却する方にもわかるように整理します。
媒介契約とは？売却を依頼する契約の基本
媒介契約とは、売主が不動産会社に「買主を探してください」と依頼する契約です。
宅地建物取引業法では、不動産会社が売買の媒介を引き受けたとき、契約内容を書面で交付することが義務づけられています。口約束だけで売却活動が始まるわけではありません。
この契約では、売り出し価格、契約期間、仲介手数料、ほかの会社にも依頼できるかなどを決めます。
仲介手数料は、売買代金が400万円を超える場合、「売買代金×3％＋6万円＋消費税」が上限です。
たとえば3,000万円の物件なら、上限は約105.6万円（税込）。実際の金額は、この上限の範囲内で不動産会社との契約によって決まります。
専属専任・専任・一般の3種類を比較
3つの違いは、「依頼できる会社の数」「自分で買主を見つけられるか」「報告の頻度」「レインズへの登録期限」「契約期間」の5点で整理できます。
| 項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社OK |
| 自分で見つけた買主との直接取引 | 不可 | 可 | 可 |
| 売主への業務報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 法律上の義務なし |
| レインズへの登録 | 契約から5日以内（休業日除く） | 契約から7日以内（休業日除く） | 義務なし |
| 契約期間の上限 | 3か月 | 3か月 | 法律上の制限なし（国の標準約款では3か月以内） |
専属専任媒介は最も拘束が強いぶん、不動産会社の報告義務も手厚い契約です。
専任媒介は1社に任せつつ、親戚や知人など自分で見つけた買主とは直接契約できます。
一般媒介は複数社に同時に依頼できて自由度が高い一方、報告義務やレインズへの登録義務はありません。
契約タイプ別のメリット・デメリット
専属専任媒介
- メリット：週1回以上の報告を受けられ、窓口が1つで進み具合を把握しやすい
- デメリット：自分で見つけた買主とも直接契約できない。1社の対応力に結果が左右されやすい
専任媒介
- メリット：報告義務がありつつ、知人への売却など自分で探す道も残せる
- デメリット：ほかの会社に頼めないため、担当者の力量や相性が合わないと機会を逃すおそれがある
一般媒介
- メリット：複数社が競い合い、広く情報が届きやすい。人気エリアや築浅物件と相性がよい
- デメリット：他社で決まると手数料が入らないため、広告費をかけてもらいにくい。報告も任意になりやすい
一般媒介は「自由で有利そう」に見えますが、各社が積極的に動くとは限りません。
専任系は「1社が責任を持って売る」形なので、広告や内覧対応に力を入れてもらいやすいといえます。ただし、実際の動きは会社や担当者によって異なります。
どれを選ぶ？物件・状況別の考え方
契約の種類に絶対の正解はありません。物件の特徴や売主の事情で、適した選択は変わります。
- 買い手が多そうな物件（都心・人気駅近など）：一般媒介で複数社の反応を比べる方法も
- 条件がやや難しい物件（郊外・築古など）：専任系で1社にじっくり取り組んでもらう
- 早く確実に、手間なく売りたい：専属専任か専任で、報告を受けながら進める
- 知人や親族に買い手の心当たりがある：専任か一般にして、直接取引の余地を残す
- 会社の信頼性をまだ見極められない：まずは3か月の専任契約で様子を見る
迷ったら、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠や販売方針を比べてみましょう。
査定額の高さだけで契約を決めるのは避けたいところです。高い査定額で契約を取り、あとから値下げを提案されるケースも知られています。
近隣の成約事例、広告の出し方、報告の方法まで説明してくれる会社かどうかを見るとよいでしょう。
契約後に担当者の対応に納得できなければ、期間満了時に更新せず、別の会社に切り替えることもできます。
専任系の契約は最長3か月で、自動更新はできず、更新には売主の申し出が必要です。満了時が見直しのタイミングになります。
契約前の注意点と、よくある失敗
媒介契約を結ぶ前に、次のポイントを確認しておきましょう。
- 契約期間と更新の方法
- 売り出し価格の根拠と、値下げのタイミング・考え方
- 広告の方法（ポータルサイト、チラシ、オープンハウスなど）と費用の負担者
- 仲介手数料の金額と支払う時期（売買契約時と引き渡し時に分けることが多い）
- 途中で解除した場合の費用の扱い（広告費の実費請求など）
- レインズへの登録予定日と、登録証明書の受け取り方
よくある失敗は、「大手だから安心」と、報告内容を確認せずに任せきりにしてしまうことです。
進み具合に不安があるときは、問い合わせ件数・内覧件数・他社からの反応などを具体的に尋ねましょう。
売却では、譲渡所得の税金や住宅ローン残債の整理など、ほかにも確認することが多くあります。
税制や特例は年度によって変わることがあるため、個別の判断は税理士や不動産会社などの専門家に相談しましょう。
まとめ
媒介契約3種類の違いをおさらいします。
- 専属専任媒介：1社のみ。報告は週1回以上と最も手厚い
- 専任媒介：1社のみ。自分で見つけた買主とは直接契約できる
- 一般媒介：複数社に依頼でき自由度が高いが、報告・登録の義務はない
どれが最適かは、物件の人気度、売却を急ぐかどうか、不動産会社との相性によって変わります。
まずは複数社に査定を依頼し、価格の根拠と販売方針を比べたうえで、契約期間や解除条件を書面で確認しながら選びましょう。
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