住宅ローンの固定金利と変動金利、どちらを選ぶべき？2026年最新版

住宅ローンを組むとき、「固定金利と変動金利、どちらがお得？」と迷う方はとても多いです。

2026年は、日本銀行の利上げが続き、住宅ローン金利が固定・変動ともに大きく上がっています。金利タイプの選択は、これまで以上に重要になっています。

この記事では、固定金利と変動金利の仕組みとメリット・デメリットを整理し、どんな方にどちらが向いているかを、具体的な数字を交えて解説します。

この記事でわかること
・固定金利・変動金利・固定期間選択型の仕組み
・それぞれのメリット・デメリット
・2026年の金利動向と選び方のポイント
・金利タイプ別の返済額シミュレーション

固定金利と変動金利の基本的な仕組み

住宅ローンの金利タイプは、大きく「固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」の3種類です。

借入時の金利が、返済期間中ずっと変わらないタイプです。返済額が最後まで一定のため、家計の計画を立てやすくなります。

代表的な商品は「フラット35」です。2026年10月の返済期間21〜35年の最低金利は3.83％で、現行制度になってからの最高を更新しました。

市場金利にあわせて、通常は半年ごとに金利が見直されるタイプです。固定金利より低めに設定されるのが一般的です。

2026年10月時点の大手銀行の最優遇金利は、年1.2〜2.2％程度です。金利上昇局面では、返済額が増えるリスクがあります。

最初の3年・5年・10年などの期間だけ固定金利が適用され、その後は変動か固定かを選び直すタイプです。両者の中間的な位置づけです。

変動金利の「5年ルール」「125％ルール」
金利が上がっても返済額の見直しは5年ごと、見直し後の返済額は前回の125％までとするルールです。返済額の急増は抑えられますが、適用しない金融機関もあるため、契約前に確認しましょう。

最大のメリットは返済額の安定性です。借入時に毎月の返済額が確定するため、将来の家計設計が立てやすくなります。

たとえば3,000万円を35年・金利3.8％で借りると、毎月の返済額は約12万9,000円で固定されます。

今後さらに金利が上がっても返済額は増えないため、金利上昇のリスクを避けたい方には安心感のある選択肢です。

一方で、変動金利より金利が高く、金利が下がる局面では割高になります。繰り上げ返済や借り換えの際に手数料がかかる場合もあります。

最大のメリットは金利の低さです。3,000万円を35年・金利1.2％で借りると、毎月の返済額は約8万7,500円です。

固定金利3.8％の場合と比べると、月約4万円、年間約50万円の差になります。

デメリットは金利上昇リスクです。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除したあと利上げを重ね、2026年9月には政策金利を1.25％に引き上げました。変動金利もこれに連動して上がっています。

注意：未払い利息
5年ルール・125％ルールで返済額がすぐに増えない一方、金利が大きく上がると、利息が返済額を上回って元本が減らない（未払い利息が発生する）ことがあります。返済額が変わらなくても、安心はできません。

2026年は利上げが続き、10年固定の最優遇金利も大手銀行で3％台後半〜4％程度まで上がっています。

今後の金利がどこまで上がるかは、専門家の間でも見方が分かれています。「どちらが得か」より「金利が上がっても返し続けられるか」で考えることが大切です。

借入額の一部を固定、残りを変動で借りる「ミックスローン」という方法もあります。たとえば3,000万円のうち1,500万円ずつを固定と変動にして、リスクを分散させます。

借入額3,000万円・返済期間35年・元利均等返済の場合の試算です（2026年10月の金利水準を参考にした概算）。

金利タイプ	適用金利（目安）	月返済額（目安）	総返済額（目安）
変動金利	1.2％	約87,500円	約3,675万円（金利が変わらない場合）
固定期間選択型（10年）	当初3.5％	約124,000円	11年目以降の金利次第
固定金利（フラット35）	3.8％	約129,300円	約5,430万円