登記簿謄本（登記事項証明書）の読み方完全ガイド｜取得方法と確認ポイント

不動産の売買や賃貸、相続手続きなどで必ずといっていいほど登場するのが「登記簿謄本」です。

正式には「登記事項証明書」といい、土地や建物の所有者・広さ・担保の有無といった重要な情報が記録されています。

ところが取り寄せてみると、表題部・甲区・乙区といった専門用語が並び、どこを見ればよいか戸惑う方が少なくありません。

この記事では、登記簿謄本の読み方、取得方法、取引前に確認したいポイントを整理します。

この記事でわかること
・登記事項証明書とは何か
・表題部・甲区・乙区の読み方
・取得方法と費用の目安
・売買・賃貸で確認したいチェックポイント

登記簿謄本（登記事項証明書）とは

法務局が管理する不動産の登記記録を、紙やデータで証明した書類です。

以前は紙の帳簿を写した「謄本」が交付されていましたが、コンピュータ化された現在の正式名称は「登記事項証明書」です。実務では今も「謄本」と呼ばれることが多くあります。

売買契約の前に、登記記録と実際の物件情報が一致しているか確認することは、取引の安全のために欠かせません。

特に中古住宅や相続物件では、登記が長く更新されていないこともあるため、事前確認が重要です。

権利証とは別もの
似た書類に「登記識別情報通知（いわゆる権利証）」があります。これは所有権を取得した本人だけが持つ書類で、誰でも取得できる登記事項証明書とは性質が違います。売却時に必要になるため、保管場所を早めに確認しておきましょう。

登記事項証明書は、大きく「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つで構成されています。

区分	記載内容
表題部	所在・地番・地目・地積。建物の場合は種類・構造・床面積など物理的な情報
権利部（甲区）	所有権に関する事項。所有者の氏名・住所、所有権移転の原因（売買・相続など）と日付
権利部（乙区）	所有権以外の権利。抵当権・根抵当権・地上権などの設定や抹消の履歴

甲区を見ると、今の所有者が誰か、過去にどんな経緯で所有権が移ってきたかがわかります。

乙区に抵当権が残っている場合は、住宅ローンなどの担保がまだ残っている可能性があります。売買では、決済時に抹消される予定かを売主に確認しましょう。

マンションの証明書には、「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」が記載され、敷地権（建物と一体で移転する土地の権利）も載っています。表題部の「敷地権の割合」もあわせて確認しましょう。

登記事項証明書は、誰でも法務局の窓口・郵送・オンライン請求で取得できます。

取得には物件の地番・家屋番号が必要です。住所（住居表示）とは異なることが多いため、事前にブルーマップや法務局への問い合わせで確認しておくとスムーズです。

オンライン請求は、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」で利用者登録をし、手数料をネットバンキングやペイジーで払う流れが一般的です。

郵送の場合は、届くまで数日〜1週間程度かかります。契約前に急いで確認したい場合は、窓口での即日交付が安心です。

所有者名だけでなく、次の点にも目を通しておくとトラブルの予防になります。

相続登記は義務になっています
2024年4月から、相続登記の申請が義務化されました。名義が亡くなった方のままになっている物件もあるため、証明書で名義の状況を確認しましょう。正当な理由なく放置すると、過料の対象になることがあります。

賃貸では、貸主が登記上の所有者と異なる場合（サブリースなど）があります。その場合は、貸主に転貸の権限があるかを重要事項説明などで確認しておきましょう。

乙区の担保を見落とし、住宅ローンの残債が想定より多く、決済直前に調整が必要になった例もあります。

甲区だけでなく乙区も必ず確認しましょう。

地番は住居表示と一致しないことが多く、違う物件の証明書を取ってしまうことがあります。

事前に不動産会社や法務局に地番を確認しておきましょう。

住宅ローンの審査や決済手続きでは、発行から3か月以内の証明書を求められることが多くあります。取引のタイミングに合わせて取り直しましょう。

登記事項証明書のポイントをおさらいします。

個別の取引で法的な判断が必要な場合は、司法書士などの専門家への相談も検討しましょう。

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