変動？固定？2026年の今、住宅ローンで損しないための完全ガイド

住宅ローンを選ぶとき、最初にぶつかる壁が「変動金利にするか、固定金利にするか」という問題です。

金利の違いは、総返済額で数百万円以上の差につながることもあるため、慎重に考えたい選択です。

不動産会社に勤める行政書士として、2026年の状況をふまえてわかりやすく解説します。

この記事でわかること
・変動金利と固定金利の違い
・2026年の金利の状況
・あなたに合うのはどちらか
・金利以外に比べるべきポイント

変動金利とは

市場の金利にあわせて、定期的に見直される金利タイプです。一般的に半年ごとに金利が見直され、返済額は5年ごとに変わります（5年ルール・125％ルール）。

• メリット：固定金利より金利が低く、当面の返済額を抑えられる
• デメリット：金利上昇のリスクがあり、将来の返済額が読みにくい

固定金利とは

借入時に金利が決まり、返済が終わるまで変わらないタイプです（全期間固定の場合）。代表的な商品はフラット35です。

• メリット：返済額が一定で家計管理がしやすく、金利上昇の影響を受けない
• デメリット：変動金利より金利が高い

2026年の金利の状況

日本銀行は2024年にマイナス金利政策を解除したあと利上げを重ね、2026年9月には政策金利を1.25％に引き上げました。

住宅ローン金利も固定・変動ともに大きく上がっています。2026年10月の目安は次のとおりです。

金利タイプ	2026年10月の水準（目安）
変動金利（大手銀行の最優遇）	年1.2〜2.2％程度
10年固定（大手銀行の最優遇）	年3.4〜4.0％程度
フラット35（21〜35年・最低金利）	年3.83％

変動金利は上がったとはいえ、依然として固定金利より低い水準にあります。

注意
今後さらに金利が上がるかどうかは、誰にも断言できません。大切なのは「どちらが得か」よりも、「金利が上がっても返済を続けられるか」というリスクの許容度です。

あなたに合うのはどちら？

変動金利に向いている人	固定金利に向いている人
繰り上げ返済を積極的に行う予定	返済額を固定して家計を安定させたい
収入が安定し、今後も増える見込み	共働きで、片方の収入が減るリスクがある
金利が上がっても対応できる貯蓄・余力がある	金利変動のリスクを取りたくない
借入期間が比較的短い（10〜15年）	借入期間が長い（25〜35年）

変動金利を選ぶなら
「金利が2〜3％上がったら毎月いくらになるか」を試算し、その返済額でも暮らせるかを確認しておきましょう。

「ミックスローン」という選択肢

変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」も検討に値します。

たとえば借入額の半分を変動、半分を固定にすれば、リスクを分散しながら金利の低さも活かせます。ただし契約が2本になり手数料が増えることもあるため、事前に金融機関に確認しましょう。

金利以外の「諸費用」にも注意

金利だけでなく、保証料・事務手数料・団信の内容も含めたトータルコストで比べることが大切です。

金利が低くても手数料が高ければ、結果的に割高になることがあります。

行政書士からひとこと

住宅ローンの契約書には、期限の利益喪失条項、繰り上げ返済の手数料、保証会社との関係など、見落としやすいポイントが多くあります。

特に連帯債務や連帯保証の条項は、離婚や相続が絡むと大きな問題になることがあります。契約前に必ず内容を確認し、不安な点は専門家に相談しましょう。

まとめ

• 変動金利：金利は低いが、上昇リスクを自分で負う
• 固定金利：金利は高いが、返済額がずっと一定で安心
• 2026年は利上げが続いている。金利が上がっても返せるかを軸に選ぶ

金利は毎月変わります。最新の金利は、各金融機関の公式サイトで確認してください。

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